Kaufnebenkosten / Grundstücksübertragungskosten:
In der Regel müssen Sie als Erwerber z. B. in Nova Scotia je nach County mit einer Grunderwerbssteuer ("Deed-Transfer-Tax") von ca. 0,5 bis 1,5 % rechnen. Darüber hinaus fallen Kosten für einen Anwalt an, der Sie vor Ort bei der Abwicklung des Grundstückskaufs vertritt und für die rechtssichere und lastenfreie Eigentumsübertragung des Grundstücks sorgt (wir empfehlen Ihnen dringend, sich beim Kaufvertrag/der Eigentumsübertragung von einem kanadischen Anwalt repräsentieren zu lassen). Diese Anwaltskosten liegen je nach Kaufpreis in den meisten Fällen zwischen ca. CAD 1.000 und 2.500). Ausserdem können unter Umständen noch Kosten in Höhe von ca. CAD 300-500 für eine sog. "title insurance" auf Sie zukommen. Auch sollten Sie die Kosten für optionale besondere Dienstleistungen wie z. B. eine Hausinspektion (ca. CAD 300,00 bis CAD 500,00) oder die Prüfung des vorhandenen Abwassersystems bzw. der Biokläranlage durch einen Fachmann vor Ort extra kalkulieren.
Bei einem Kaufpreis von CAD 200.000,00 sind einem unserer Käufer beispielsweise Erwerbsnebenkosten (einschließlich Anwaltskosten und deed-transfer-tax und der anteiligen Grundsteuer für das laufende Jahr) in Höhe von insgesamt rd. CAD 5.100 entstanden, bis er im kanadischen Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Die Kaufnebenkosten bzw. Grundstücks-übertragungskosten entsprachen in diesem konkreten Fall also rd. 2,55 % vom Kaufpreis.
(Das Lot des Ferienhauses war, weil in einer Subdivision gelegen, natürlich bereits vermessen!)
Zum Thema Vermessung:
Wenn Sie ein kleines Lot in einer Erschließung kaufen, dann wurden diese Grundstücke bereits vermessen, weil eine "Subdivision" sonst erst gar nicht von den kanadischen Behörden genehmigt würde. Bei großen Grundstücksarealen ist es in Kanada aber durchaus nicht unüblich, dass bei Verkauf auf eine Vermessung verzichtet wird, da die hierfür anfallenden Kosten im Verhältnis zum Kaufpreis des Grundstücks viel zu hoch wären (die Grundstücksgrenzen müssten oft kilometerweit gerodet bzw. frei geschnitten werden, um den genauen Verlauf der Grenze ersichtlich zu machen und um die Grenzmarkierungen setzen zu können). Dies aber wäre oft mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, weshalb bei derart großen Grundstücksarealen darauf oft verzichtet wird. (Im Zweifel lassen Sie sich von einem vor Ort tätigen Landvermesser einen Kostenvoranschlag machen). Unsere Empfehlung ist jedoch, immer dann, wenn es um die Bebauung Ihres Grundstücks geht, einen Vermesser hinzuzuziehen. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass Sie ein Grundstück nur kaufen, wenn es bereits vom Verkäufer "migrated" und damit ins geltende "land registration system" aufgenommen wurde. Außerdem empfehlen wir Ihnen, beim Erwerb eines Grundstücks oder Hauses eine sogenannte "title insurance" abzuschließen.
Rechtstitel - Warranty Deed
Beim Erwerb einer Immobilie in Kanada sollten Sie auf einen einwandfreien Rechtstitel bestehen. Der Verkäufer sollte Ihnen im Rahmen der Eigentumsübertragung eine sog. "warranty deed" aushändigen. In dieser "Gewährleistungs-Urkunde" sind alle Rechte des Eigentümers und auch eventuell vorhandene Einschränkungen des Grundstücks und seiner Nutzug aufgeführt. Die Nova Scotia Real Estate Association beschreibt diese Urkunde wie folgt: "A deed in which the grantor fully warrants good clear title to the premises. Also called a general warranty deed." Ein sogenannter "good and clear title" ist wichtig, wenn Sie das von Ihnen erworbene Grundstück in der Zukunft wieder weiter veräußern möchten.
Ihre Rechtssicherheit bekommen Sie nicht umsonst
Deshalb empfehlen wir allen unseren Kunden, sich bei einer Kaufabwicklung in Kanada von einem eigenen vor Ort in der jeweiligen Provinz ansässigen Rechtsanwalt repräsentieren zu lassen, den Sie selbst direkt beauftragen (und der natürlich dann auch von Ihnen bezahlt werden muss; aber diese CAD 1,000.00-2,500.00 sind sehr gut investiertes Geld!). Die Notare/Anwälte haben hier in Kanada in der Regel nicht dieselbe Neutralitätsfunktion wie in Deutschland, sondern sind zumeist Interessenvertreter! Der von Ihnen beauftragte kanadische Anwalt prüft das Grundbuch und den Rechtstitel für Sie und schützt Sie vor unangenehmen Überraschungen nach der Eigentumsübertragung. Er kann in der Regel keine Aussage über den Wert des von Ihnen erworbenen Grundstücks machen, wird Ihnen aber auf Nachfrage sicherlich einen Kontakt zu einem ortsansässigen "Appraiser" (Wertgutachter) oder Makler herstellen. In der Regel sollten Käufer und Verkäufer von unterschiedlichen Anwälten repräsentiert werden, damit kein Interessenskonflikt entstehen kann. Lassen Sie sich nicht von vermeintlichen All-Inclusive-Paketen täuschen, bei denen nur ein Anwalt/Notar bei der Kaufabwicklung auftritt (es sei denn, Sie bezahlen diesen und er hat Ihnen einen sog. "letter of conflict" zukommen lassen; wenn Sie den Anwalt nicht selbst bezahlen, wird er sicherlich auch nicht Ihre Interessen vertreten ;-)). Auf Wunsch können wir Ihnen entsprechende Empfehlungen für die Auswahl Ihres Anwalts aussprechen.
Wenn Sie viele Unwägbarkeiten und "Fallstricke" beim Erwerb Ihrer Immobilie in Kanada umgehen wollen und Ihr Investment bestmöglich absichern wollen, dann nehmen einfach professionelle Hilfe in Anspruch und wählen Sie den sicheren Weg - kontaktieren Sie uns - wir unterstützen Sie gerne!
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